Mesdames, Messieurs,

La situation foncière en Martinique comme dans l’ensemble des dits Outre-mer demeure marquée par une insécurité juridique structurelle tenant notamment à l’absence ou à l’insuffisance de titres de propriété, à l’ampleur des indivisions successorales, à la complexité et à la fréquence des contentieux liés à la prescription acquisitive et aux difficultés d’accès aux archives foncières.

On observe en effet des retards parfois de plusieurs années dans la publication des actes fonciers, la présence de titres falsifiés, sans origine claire, parfois appuyés sur des relevés de formalités incomplets ou raturés, des archives foncières disparues, parfois retrouvées abandonnées dans des conteneurs isolés 27 ans plus tard sur le terrain de particuliers, des ventes en violation des lois notamment pour des terres agricoles divisées en lotissements sans autorisations légales, une urbanisation croissante des terres agricoles en contradiction avec les objectifs du service agricole régional (SAR).

De nombreux Martiniquais sont ainsi aujourd'hui privés de moyens de défense équitables, faute d'accès aux archives foncières. Ils voient leurs plaintes classées sans suite malgré des éléments graves.

Cette situation de désordre foncier trouve aussi une résonnance particulière dans tous les dits Outre-mer.

En Polynésie française, c’est aussi le cas où l’indivision successorale constitue également une réalité structurelle de désordre foncier.

L’ancienneté des transmissions, le nombre élevé d’ayants droit et leur dispersion figent les situations, entretient les conflits, empêche les décisions. De nombreuses parcelles demeurent ainsi bloquées pendant des années, voire des générations, ce qui est particulièrement problématique dans un territoire insulaire marqué par la rareté du foncier disponible et de forts besoins en logement.

Ces blocages empêchent l’usage des terres, freinent les projets de développement et entretiennent une insécurité juridique durable. Ils justifient donc une adaptation des règles applicables dans les dits Outre-mer afin de faciliter la sortie de l’indivision successorale et de permettre une gestion plus effective des biens concernés, notamment en Polynésie française. 

La présente Proposition de loi qui traite notamment de la Martinique aborde ainsi aussi par un titre IV spécifique, pour appréhender cette problématique., le cas de la Polynésie.

En effet, des milliers de parcelles demeurent aujourd’hui sans titre clair. Des indivisions successorales paralysent l’usage des terres. Des procédures judiciaires longues et complexes empêchent l’effectivité du droit de propriété.

Cette situation n’est pas seulement juridique. Elle est sociale, économique et humaine.

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Il y a urgence démocratique, juridique, économique et sociale.

Et celle-ci doit viser à protéger les terres, garantir l’équité, empêcher les injustices, et restaurer la souveraineté foncière de nos territoires.

Ce désordre constitue un obstacle majeur à l’accès au droit, à la sécurité des transactions immobilières, au développement économique et à la cohésion sociale.

Les conclusions de la commission d’enquête sur l’accès à la justice en outre-mer ont souligné la nécessité d’un traitement juridictionnel spécialisé et d’une approche globale associant justice, médiation et reconstitution des titres. Le traitement du droit commun issu du code civil et du code de la procédure civile ne permet pas en effet un traitement adapté de contentieux complexes nécessitant une expertise historique et technique particulière. L’absence de spécialisation nuit aussi à la cohérence jurisprudentielle et à la rapidité des procédures.

La loi du 9 avril 2024 visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé, qui a introduit la réduction du délai de prescription acquisitive, passant ainsi de 30 ans (droit commun) à 10 ans pour les Outre-mer (article 73), jusqu’en 2038, n’a pas non plus résolue la question qui est d’ordre structurel.

Le gouvernement a bien pris récemment la mesure du problème du désordre foncier outre-mer ([1]) en incitant les tribunaux et les cours d’appels dans les dits Outre-mer à être plus efficaces face aux difficultés à identifier les propriétaires de certains biens immobiliers dans les territoires d’outre-mer, puisque celles-ci « nuisent aux intérêts des particuliers en raison de l’incertitude quant à l’identité du véritable propriétaire » d’un bien. Un phénomène « structurel dans certains territoires », dit le Garde des Sceaux, Ministre de la Justice, Gérald Darmanin. Invoquant une « priorité juridictionnelle », le ministre de la Justice vise d’abord, avec cette circulaire, à « favoriser la connaissance, la diffusion et l’usage » de l’arsenal juridique mis en œuvre en 2009 et renforcé récemment, alors que celui-ci fait l’objet d’une « application différenciée dans les territoires ». 

Le Ministre demande même de promouvoir les audiences dédiées au désordre foncier dans les tribunaux ultramarins et de « favoriser le recours aux modes amiables de résolution des différends (Mard) ». « Le développement des Mard constitue un levier essentiel dans la résorption du désordre foncier, en permettant d’anticiper ou de désamorcer les conflits entre voisins ou au sein des familles, de restaurer le dialogue au sein des indivisions et d’éviter l’allongement des délais de traitement de procédures par ailleurs coûteuses », explique le ministre qui préconise la désignation d’un magistrat du siège « référent foncier » dans chaque tribunal.

Plusieurs dispositifs dérogatoires au droit commun ont, en effet, été mis en place dans les territoires d’outre-mer afin de répondre aux situations spécifiques de désordre foncier, comme la réduction du délai d’usucapion (mécanisme juridique qui permet de devenir propriétaire d'un bien dont on dispose depuis un certain temps, mais sans avoir de titre de propriété), comme les procédures de titrement, ou les dispositifs de sortie des indivisions successorales, ainsi que la procédure accélérée au fond pour le cas de Mayotte, rappelle dans sa circulaire le Ministre.

Pour cela, il met donc à disposition un tableau récapitulatif des dispositifs existants, mais réclame, en outre, une « meilleure remontée qualitative » d’informations de la part des tribunaux et l’adaptation de l’organisation des juridictions concernées afin de « permettre un traitement amélioré des contentieux ». 

Mais il faut bien constater que, si la démarche du gouvernement est ici louable dans l’urgence, elle ne peut résoudre une situation dont l’ampleur est devenue avec le temps colossale, et dangereuse.

Plusieurs rapports parlementaires, notamment du Sénat, ([2]) ont aussi sonné l’alarme, comme ceux du Conseil économique, social et de l’environnement (CESE), ([3]) du CEREMA, ([4]) ou de l’association des maires ou des intercommunalités des outre-mer, Interco’Outre-mer, qui appellent spécifiquement à la création d’une loi foncière, « seule à même de traiter la question foncière dans sa globalité. Une telle loi permettrait de dépasser la dispersion actuelle des dispositifs législatifs, souvent partiels et peu lisibles, et d’apporter une vision d’ensemble cohérente, tenant compte des particularités propres à chaque territoire. Elle offrirait ainsi une réponse durable, sécurisante et attendue par l’ensemble des acteurs concernés et par la population. » ([5])

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Face à ces constats largement partagés, la présente proposition de loi vise à apporter une réponse pragmatique, équilibrée et adaptée aux réalités territoriales, en s’appuyant sur des outils juridiques existants tout en les renforçant de manière ciblée.

Elle a choisi de se concentrer expérimentalement sur les cas de la Martinique et de la Polynésie pour envisager ensuite des mesures générales (médiation, etc.).

Elle ne cherche ce faisant pas à bousculer l’organisation judiciaire ou juridique. C’est pourquoi elle s’inspire de l’histoire (commissions foncières algériennes, AOF, Indochine), de la géographie insulaire (tribunaux et commissions des Canaries ou de Madère), ou de la situation présente (tribunaux fonciers de Polynésie ou de Nouvelle-Calédonie), qui tous acceptaient ou reconnaissent toujours en droit français un droit foncier distinct et une adaptation territoriale imposée par les circonstances, l’histoire ou l’insularité.

Elle vise en conséquence principalement à instituer un traitement juridictionnel spécialisé des contentieux fonciers, à favoriser leur règlement amiable préalable et à organiser un dispositif public de reconstitution des titres.

En Europe même, ces dispositifs fonciers spécialisés sont opérants. En Allemagne avec les Grundbuchgerichte qui sont des juridictions spécialisées chargées des registres fonciers ; au Royaume-Uni où le Land Tribunal gère les litiges immobiliers et a un rôle d’expertise technique…

La spécialisation foncière des tribunaux, si elle constitue une adaptation au droit commun, n’est donc pas une anomalie ou une exception juridique ni en droit européen, ni en droit adapté aux dits Outre-mer. Elle se justifie tout à fait constitutionnellement.

Elle crée ainsi à titre expérimental :

1° Une chambre foncière spécialisée du tribunal judiciaire de Fort-de-France ;

2° Une procédure obligatoire de médiation et de conciliation préalable ;

3° Un dispositif d’appui à la reconstitution des titres et de la résorption des indivisions complexes, qui pourrait par exemple prendre la forme d’un établissement public foncier judiciaire si le gouvernement le jugeait nécessaire ;

4° Des règles procédurales spécifiques destinées à assurer la cohérence jurisprudentielle et la sécurité juridique.

Elle vise en fait plus fondamentalement à tenter de restaurer la confiance des justiciables et à garantir l’effectivité du droit de propriété. Si l’expérience proposée de Fort-de-France est concluante, elle a vocation à être dupliquée ailleurs Outre-mer.

Enfin, pour rester dans un cadre légal normatif, ce dispositif tient compte aussi du droit et s’inscrit dans le respect du droit de propriété garanti par la Constitution, comme du principe d’égalité devant la justice.

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Le texte prévoit dans cette perspective la création en Martinique d’une chambre foncière spécialisée au sein du tribunal judiciaire de Fort-de-France (articles 1er et 2). Cette spécialisation répond à la technicité particulière des litiges fonciers, qui impliquent fréquemment des questions complexes de preuve, de prescription, d’indivision ou d’analyse d’archives anciennes.

En permettant la désignation de magistrats spécialisés et le recours à des compétences techniques complémentaires, cette mesure vise à améliorer la qualité des décisions rendues, à renforcer la cohérence de la jurisprudence et à réduire les délais de traitement.

Elle introduit également, plus généralement, une obligation de tentative préalable de médiation ou de conciliation pour les litiges relevant de cette chambre spécialisée (article 3).

Cette orientation s’inscrit dans une volonté de favoriser des solutions rapides et apaisées, particulièrement adaptées aux situations d’indivision ou de conflits familiaux, où le recours systématique au contentieux peut s’avérer long et coûteux.

Elle contribue aussi à une meilleure allocation des ressources juridictionnelles.

De même, devant la difficulté à établir la preuve des droits de propriété constitue l’un des principaux obstacles rencontrés par les justiciables, le texte renforce les moyens d’action du juge en matière d’instruction, en lui permettant de recourir plus largement à des investigations historiques, cadastrales ou généalogiques lorsque les titres font défaut.

Il prévoit également la mise en place, en Martinique, d’un dispositif public dédié à la reconstitution des titres de propriété, destiné à accompagner les juridictions et les particuliers dans leurs démarches.

Enfin, l’accès aux archives publiques nécessaires à la preuve des droits est facilité, dans un cadre juridiquement sécurisé (articles 4, 5 et 6).

La proposition de loi comporte également des mesures ciblées applicables en Polynésie française, afin de tenir compte des particularités locales en matière d’indivision successorale (articles 7, 8 et 9).

Elle prévoit notamment la prolongation de dispositifs existants facilitant la sortie de l’indivision, ainsi qu’un assouplissement encadré des règles de majorité permettant aux indivisaires d’accomplir certains actes de gestion.

Ces adaptations visent principalement à lever des situations de blocage durable, tout en respectant les équilibres juridiques et sociaux propres à ce territoire.

Pour permettre de garantir l’efficacité des mesures proposées, et apprécier dans la durée ses effets sur la reconstitution des titres de propriété et sur les contentieux, la proposition de loi prévoit la remise d’un rapport d’évaluation au Parlement (article 10).

Ce faisant, elle s’inscrit dans une démarche pragmatique de réponse concrète à des difficultés identifiées de longue date, en mobilisant des outils juridiques adaptés et en tenant compte des spécificités des différents territoires concernés.

Elle vise surtout à renforcer la sécurité juridique des droits de propriété, à faciliter la résolution des indivisions complexes et à contribuer, plus largement, au développement économique et social de la Martinique, de la Polynésie française, et des dits outre-mer.

[1]  Circulaire de Gérald Darmanin, Garde des Sceaux, Ministre de la Justice, n°CIV/03/20, du 20 février 2026, relative à la prévention et au traitement du désordre foncier en outre-mer.

[2]  Micheline Jacques, Rapport d’information sur l »e foncier Outre-mer : relever ensemble les défis », Sénat, 2024.

[3]  Cécile Claveirole, Henri Biès-Péré, « Du sol au foncier, des fonctions aux usages : quelle politique foncière ? », CESE, Paris, 2023.

[4]  Ghislaine Munoz, Brigitte Pouget,« Guide foncier des Outre-mer », CEREMA - Centre d’études et d’expertise sur les risques, l’environnement, la mobilité et l’aménagement du territoire, Paris, 2023.

[5]  Interco’Outre-mer, « L’enjeu foncier en outremer », Paris, 2024 ;

 https://admin.interco-outremer.fr/sites/default/files/2024-11/synthesecopfoncier.vf_.pdf;

 https://admin.interco-outremer.fr/sites/default/files/202306/enjeufoncierenoutremer_expression.pdf